Ceny wynajmu mieszkań oszalały. Światełko w tunelu ledwo widać

Wojna, drogi kredyt i inflacja wywindowały ceny wynajmu tak, że w 10 dużych miastach Polski ich wzrost był dwucyfrowy. Czy i kiedy mieszkania na wynajem stanieją? Nie ma dobrych wieści.

Z danych udostępnionych przez Otodom.pl portalowi Bankier.pl wynika, że średnia cena wynajęcie kawalerki (mieszkania o powierzchni 0-38 m2) w Warszawie w lipcu wynosiła ponad 2,5 tys. zł. Rok do roku ceny wzrosły o… 33 proc.

Mogłoby się wydawać, że stolica jest oczywistą królową tego typu zestawień. Tymczasem okazuje się, że jeśli chodzi o wynajem mieszkań w tej samej kategorii Warszawę wyprzedził Gdańsk. Co prawda przebitka to zaledwie trochę ponad 20 zł, ale już wielkość wzrostu czynszu robi znacznie większe wrażenie. Cena wynajmu małych mieszkań w tym nadmorskim mieście w ciągu roku wzrosła o ponad 40 proc.!

Niewiele lepiej jeśli chodzi o tę kwestię jest we Wrocławiu. Za mieszkania o powierzchni do 38 metrów kwadratowych w lipcu było trzeba zapłacić średnio 2370 zł. Roczny wzrost – prawie 42 proc. W Krakowie podobnie: wynajem niecałe 2200, ale kawalerki zdrożały o rekordowe 44 proc.

W innych dużych miastach jest trochę lepiej, jednak jeśli się weźmie pod uwagę różnice w płacach, to sytuacja nie wygląda już tak różowo. W Szczecinie za wynajem mieszkania do 38 metrów kwadratowych najemcy płacili niemal 2 tys. zł miesięcznie. W Lublinie – 1860 zł, w Poznaniu – 1770 zł.

W żadnym z większych miast w Polsce wzrost cen małych mieszkań nie był mniejszy niż 25 proc. A to przecież nie koniec wzrostów (choć trend ewidentnie wyhamowuje, o czym będę jeszcze mówił), bo na uczelnie wracają studenci. Wrzesień zazwyczaj jest miesiącem najwyższego podbijania cen wynajmu.

Nieco lub znacznie wolniej rosły ceny wynajmu mieszkań większych – tych, których powierzchnia wynosiła od 38 do 60 metrów kwadratowych oraz tych od 60 do 90 metrów.

Najwolniej rosły ceny mieszkań w tej największej kategorii metrażowej w Lublinie - rok do roku o ponad 11 proc. W każdej grupie i w każdym analizowanym dużym mieście (Bankier przyjrzał się 10 miejscowościom) wzrost cen okazał się dwucyfrowy.

SKĄD TAKIE CENY? WOJNA, DROGI KREDYT, INFLACJA

Przyczyny?

Po pierwsze - ogromna liczba uchodźców z Ukrainy.

Po drugie - spadek zdolności kredytowej.

Po trzecie inflacja, którą właściciele nieruchomości tłumaczą konieczność podwyżek.

Nie wszystko jest jednak tak oczywiste jak mogłoby się wydawać. Zwłaszcza jeśli chodzi o ten ostatni punkt z podwyżkami. Ale po kolei. Najpierw czynnik uchodźczy.

Skokowa zmiana w trendach cen wynajmu nastąpiła pod koniec pierwszego kwartału tego roku, gdy nasi sąsiedzi, ratując siebie i swoich najbliższych przed wywołaną przez Putina wojną i idącym w ślad za rosyjską armią mordem i gwałtem, szukali pilnie dachu nad głową. Popyt był większy niż podaż, właściciele mieszkań mogli więc podnosić ceny.

Weźmy pod lupę Warszawę. Od sierpnia 2019 r. do lutego 2022 r. ceny wynajmu mieszkań do 38 metrów kwadratowych oscylowały od 1900 do maksymalnie 2200 zł miesięcznie. W kwietniu 2022 za wynajęcie kawalerki w stolicy było już trzeba średnio zapłacić 2400 zł, w lipcu ponad 2500 zł. Podobny proporcjonalnie wzrost nastąpił w innych miastach.

To w jaki sposób w ciągu zaledwie miesiąca zmienił się rynek wynajmu po agresji Putina i wielkiej ucieczce Ukraińców – a głównie Ukrainek z dziećmi - pokazuje inna statystyka Otodom opracowana przez portal BIQdata. W porównaniu do lutego w marcu 2022 roku z rynku wynajmu w dziesięciu największych polskich miastach zniknęło od 55 do niemal 80 proc. oferty nieruchomości.

LUDZI NIE STAĆ NA KREDYT

Na to nałożył się wzrost stóp procentowych. Ten jest oczywiście wynikiem szalejącej inflacji – bank centralny próbuje ją zdusić właśnie przez podniesienie stóp procentowych, a przez to ograniczenie inwestycji. Drastyczny wzrost stóp procentowych (obecnie są najwyższe od 20 lat) skutkuje tym, o czym wie już chyba każdy dorosły Polak – z jednej strony rosną raty kredytu, a z drugiej drastycznie spada zdolność kredytowa.

O ile w tym pierwszym przypadku ludzie, którzy już kupili swoje mieszkania płacą i płaczą, o tyle w przypadku tych drugich oznacza to często pożegnanie się z marzeniami o własnym M. Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass w pierwszym kwartale 2022 roku rodzina z dwójką dzieci mogła wziąć o 56 proc. mniejszy kredyt niż rok wcześniej.

MuratorPlus z kolei, powołując się na wyliczenia Totalmoney.pl, stwierdza, że małżeństwo zarabiające łącznie 6,4 tys. zł miesięcznie z 20 proc. wkładem własnym i jednym dzieckiem na utrzymaniu mogło w kwietniu zeszłego roku pożyczyć w banku średnio 513 tys. zł. W lipcu bieżącego roku ta sama para mogła liczyć już tylko na niecałe 200 tys. zł kredytu.

W praktyce tak znaczący spadek zdolności kredytowej oznacza kilka rzeczy: albo kupno mniejszego mieszkania, albo kupno mieszkania w znacznie gorszej lokalizacji, albo odłożenie marzeń o rodzinie na swoim na bliżej nieokreśloną przyszłość.

To ostatnie rozwiązanie czasem zresztą nie jest wyborem, tylko koniecznością. Zdolność kredytowa dziesiątek tysięcy ludzi w ostatnim czasie spadła tak bardzo, że po prostu nie stać ich na żadne mieszkanie: ani mniejsze, ani takie na obrzeżach miasta.

KREDYT DROŻSZY OD NAJMU

Jest jeszcze jedna rzecz, a mianowicie stosunek ceny wynajmu do ceny kupna. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętny koszt wynajmu 50 metrowego mieszania w stolicy (bez opłat licznikowych i administracyjnych) wynosi nieco ponad 3400 zł. Rata kredytu natomiast przy zakupie takiej samej nieruchomości przy 10 proc. wkładzie własnym i 35-letnim okresie spłaty wynosi niemal 5 tys. zł.

Różnica na niekorzyść kredytu obecnie to około 1,5 tys. zł. Wskaźnik ten w przypadku Warszawy jest najbardziej niekorzystny w kraju, jednak w wielu innych większych miastach, takich jak Kraków, Białystok, Gdynia, Poznań, Toruń, czy Lublin i tak przekracza 1000 zł miesięcznie.

Eksperci Expandera podkreślają, że porównanie nie uwzględnia oczywistego faktu, że raty płaci się tylko przez określony czas, a za najem płaci się zawsze, a ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, kiedy jego wartość wzrośnie. "Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie" – czytamy w opracowaniu.

Przy tak nieopłacalnym kredycie część osób, nawet jeśli ma odpowiednią zdolność kredytową, nie decyduje się obecnie na kupno mieszkania, skoro bardziej korzystny w krótkim terminie jest - i tak rekordowo drogi – najem.

"PEŁNE ZAŁAMANIE RYNKU KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH"

Według danych Biura Informacji Kredytowej powyższe czynniki są łączną przyczyną sytuacji z sierpnia 2022 r. – gdy liczba udzielonych kredytów była mniejsza o 70 proc. rok do roku. Podobny spadek odnotował wskaźnik wartości udzielonych pożyczek. "Można wręcz mówić już o pełnym załamaniu rynku kredytów mieszkaniowych. Spadają one w przepaść, a dna nie widać na horyzoncie" – możemy przeczytać w komentarzu ekspertów BIK.

Co to z kolei oznacza dla rynku najmu? Brak odpływu najemców, którzy zamiast płacić wynajmującym mogliby mościć się we własnym gniazdku. Wynajmujący więc korzystają na tej sytuacji, podnoszą stawki najmu i nie widzą odpływu najemców. Nie widzą, bo płacący horrendalne ceny nie mają wielkiego wyboru, albo alternatywa w obecnej chwili jest jeszcze gorsza.

A co z inflacją? Duża część właścicieli mieszkań właśnie tym tłumaczy podwyższanie czynszów. Związek z inflacją rzeczywiście istnieje, ale jest on odwrotny, niż sugeruje to część wynajmujących, dyktując coraz wyższe stawki za swoje nieruchomości.

Rzeczywiście jest tak, że czynsze administracyjne mogą rosnąć. I to może zmniejszać zysk właścicieli mieszkań, przez co ci chcą podwyższyć stawki za wynajem, żeby nie tracić. Warto jednak zauważyć, że ceny wynajmu w dużych miastach wzrosły znacznie powyżej inflacji, często ponad dwukrotnie.

I choć właściciele mieszkań tłumaczą podwyżki inflacją, to właśnie oni ją – proporcjonalnie do udziału w rynku - napędzają. Ceny wynajmu są bowiem wliczane do wskaźnika cen towarów i usług i go podbijają. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego uśredniając w całym kraju w sierpniu rok do roku opłaty na rzecz właścicieli mieszkań wzrosły o 16,3 proc. Czyli delikatnie wyprzedziły ogólny poziom inflacji, który wyniósł 16,1 proc. I są to dane odnoszące się do samych opłat trafiających do właścicieli! Ceny wywozu śmieci, usług kanalizacyjnych, prądu, gazu i opału są w GUS-ie zliczane oddzielnie. Inflacja więc rośnie (między innymi) dlatego, że rosną ceny wynajmu.

To oczywiście nie znaczy, że inflacyjny impuls ze strony "landlordów" jest naprawdę wysoki. Według informacji GUS wyższe czynsze stanowiły 0,14 pkt. proc. wskaźnika cent towarów i usług. To skala "inflacyjnej kontrybucji" podwyżek cen najmu.

Warto pamiętać jednak, że część właścicieli mieszkań przez podwyższanie czynszów chce sobie zrekompensować wzrastające ceny towarów na półkach, co zresztą jest zrozumiałe. Jeżeli mają opcję, aby utrzymać konsumpcję, a więc i poziom życia, na "przedinflacyjnym" poziomie, to chcą z tej opcji skorzystać. W czasach drożyzny każdy orze jak może. Niektórzy "orzą" wykorzystując przywilej w postaci posiadanych mieszkań.

Zanim zastanowimy się, kiedy sytuacja najemców (i osób chcących kupić własne M; obie sprawy są ze sobą splecione) może się poprawić, rzućmy jeszcze okiem na szerszy kontekst. Choć zarówno ceny wynajmu, jak i raty podskoczyły w ostatnim czasie w rekordowy sposób, pogarszając sytuację konsumpcyjną wielu gospodarstw domowych (ponieważ pieniądze, które trafiają na rynek nieruchomości, nie są przeznaczane na rozrywkę, kina, czy wizyty w restauracjach) to warto mieć świadomość, że jakość polskiego mieszkalnictwa w dłuższej perspektywie się poprawia.

Według nowego raportu CBOS "Jak Polacy chcieliby mieszkać" blisko dwie trzecie (63 proc.) twierdzi, że nie chciałaby nic zmieniać w swojej sytuacji mieszkaniowej. Są z niej po prostu zadowoleni. 27 proc. uważa, że chciałaby zmienić obecne miejsce zamieszkania na nowy dom lub mieszkanie.

Co ciekawe, według innego raportu tej instytucji (sprzed kilku tygodni) pod tytułem "Sytuacja mieszkaniowa Polaków" jedynie 3 proc. respondentów wynajmuje mieszkanie od kogoś. Niemal 70 proc. osób mieszka w domu lub mieszkaniu, który jest ich własnością lub własnością współmałżonka. Niecałe 20 proc. mieszka z rodzicami w domu lub mieszkaniu. Reszta mieszka w mieszkaniach spółdzielczych, komunalnych lub służbowych.

Nawet jeżeli odsetek 3 proc. jest zaniżony z powodu zbyt małej próby badawczej, to warto mieć z tyło głowy, że wynajem nie jest tak powszechny, jak wynikałoby to na pierwszy rzut oka na media głównego nurtu.

Inna sprawa, o której powinniśmy pamiętać – tak naprawdę każdy z nas ma swoją "prywatną inflację", ponieważ koszyk dóbr i usług, które kupujemy każdego dnia, jest dla każdego z nas nieco inny. I w ramach tego koszyka różne kupowane przez nas produkty drożeją w różny sposób.

Wróćmy do sytuacji mieszkaniowej. W wyżej wspomnianym raporcie widzimy również zmianę jeśli chodzi o taki parametr jak powierzchnia mieszkaniowa przypadająca na jedną osobę w gospodarstwie domowym. W 2007 roku średnia wartość tego wskaźnika wynosiła nieco ponad 25 m2 na głowę. W 2022 było to już 37 m2.

I to nie dlatego, że garstka zamożnych przeprowadziła się ze 150-metrowych domów do 1000-metrowych willi. Mediana (czyli wartość, która dzieli zbiór danych na połowy) powierzchni mieszkaniowej zwiększyła się z 20 metrów kwadratowych w 2007 do 30 metrów kwadratowych w 2022 roku. Po prostu statystycznie mamy w mieszkaniach więcej miejsca na osobę.

Tak, mówimy o 15-leciu, to długi okres. Warto jednak pamiętać, że zmiana sytuacji mieszkaniowej musi trwać; nawet kraj z przemyślaną strategią mieszkaniową i kompetentnymi władzami nie odmieni rynku mieszkaniowego w ciągu dekady.

I jeszcze jedna informacja z opracowania CBOS. W 2007 roku 60 proc. respondentów uważało, że ich warunki mieszkaniowe są bardzo dobre lub raczej dobre. W 2022 było to już nieco ponad 70 proc. A warto pamiętać, że i subiektywne kryteria oceny tego, czym jest "dobre mieszanie" przez te 15 lat się zmieniły. Mówiąc wprost: znacznie podniosły nam się aspiracje, jeśli chodzi o jakość mieszkań. I bardzo dobrze, to synonim postępu!

KIEDY BĘDZIE LEPIEJ?

Powiedzieliśmy, jak bardzo jest drogo i dlaczego jest tak drogo. A kiedy na rynku wynajmu może być taniej?

Analitycy wspomnianego już Expandera nie mają dobrych wieści. Uważają, że na spadki w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć.

Jakimś pozytywnym sygnałem jest jednak to, że ceny się stabilizują. I ma to związek z dwoma wspomnianymi wcześniej głównymi czynnikami wpływającymi na podwyżki cen wynajmu: migracją i stopami procentowymi.

Choć więc setki tysięcy uchodźczyń z Ukrainy zapewne zostaną z nami na dłużej, to już część osób wróciła do ojczyzny. Widać to w statystykach z rynku najmu. Gwałtowny zanik ofert mieszkań na portalach nieruchomości nastąpił w marcu i w kwietniu. Natomiast w lipcu i sierpniu widać odbicie liczby ofert. Nie jest ich tyle, co w lutym 2022 roku, ale najgłębszy dołek mamy już z pewnością za sobą. O ile w marcu spadki wobec lutego wynosiły wspomniane już 50 – 80 proc., tak obecnie mieszkań nadal jest mniej niż w lutym, ale o 15-50 proc.

Przed zimą inflacja się prawdopodobnie ustabilizuje, żeby podskoczyć na najwyższy poziom w styczniu lub lutym – w górce sezonu grzewczego. Później będzie spadać. Co prawda na obniżki stóp procentowych będziemy musieli poczekać kolejnych kilka miesięcy, ale prawdopodobnie jesteśmy blisko szczytu podwyżek. Według analityków PKO BP obniżki stóp procentowych możliwe są w drugiej połowie 2023, co będzie odbudowywało zdolność kredytową gospodarstw domowych.

Wraz z tymi procesami – zmniejszaniem się liczby uchodźców i wzrostem zdolności kredytowej - powinny zacząć spadać ceny najmu, ponieważ właściciele mieszkań utracą przewagi negocjacyjne nad najemcami. Do tego jednak czasu będziemy płakać i płacić.

Źródło: Money.pl